新金融琅琊榜 作者：董云峰
来源：新金融琅琊榜
楼市进入新阶段，住房金融随之而变。
作者：董云峰
编辑：叶冬
中国房地产市场的金融工具，正在转轨。
2026年9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局三部委联合发布通知，宣布自10月1日起实施居民购房贷款贴息政策。
这条消息在长假前密集发布的政策中并不显眼，但放进更长的时间维度里观察，它的分量远超表面。
中央财政直接介入到商业房贷体系，这是破天荒的头一遭。
回望近四十年，经历了短暂的住房储蓄银行试验之后，中国住房金融市场长期是商业按揭为主、公积金为辅的双轨制，两者合计规模超过45万亿元。
如今，财政以贴息的方式补上了第三块拼图，中国住房金融的三层架构正在成型。
早在2023年《零售银行大转折：房贷走下神坛》一文中，新金融琅琊榜曾写道：
个人房贷从来就不是一个纯粹的市场化业务……除非楼市还将重现前些年的高光时刻，否则房贷的普惠属性终将成为主流。
01
货币政策退潮
央行曾长期扮演房地产调控的主角。
降准、降息、调整LPR、差别化首付比例、房贷利率浮动区间——每一轮楼市冷热切换，背后都有央行的身影。
但这一次，央行保持了静默，LPR自2025年5月下调后已连续16个月按兵不动。站到C位的，是财政部。
客观上，货币工具在房地产领域的边际效用逐渐递减。首套房贷利率降至历史低位，但市场反应日趋钝化。当居民对未来收入预期转弱时，利率再降10个基点对购房决策的影响微乎其微。
更深层的约束在于银行体系的承受力。净息差是商业银行的生命线，而这条线已经被压到了历史最低位。
房贷是压在净息差上最重的那块石头。商业性个人住房贷款余额37万亿元，是银行资产端规模最大的单一贷款品种。若加上公积金个人住房贷款约8万亿元，全部个人住房金融总规模超过45万亿元。
当前新发放商业性个人房贷利率约3.1%，部分城市首套利率下探至2.8%甚至2.7%。再通过LPR下调引导房贷利率继续走低，等于在银行盈利最薄弱的环节继续施压。
另一面，上半年20家A股上市银行中期分红合计约2661亿元，同比增幅约12%——分红的底气来自利润的稳健，而这种稳健建立在息差不再继续大幅收窄的前提之上。
于是出现了一个微妙的局面：央行有宽松的意愿，却没有足够的空间；楼市有刺激的必要，却不能再以牺牲银行体系为代价。
换工具，成了现实而迫切的选择。
02
四十年变迁
要理解这次政策切换的分量，需要把镜头拉回到近四十年前。
事实上，中国住房金融的道路，并非从一开始就是商业化的单行道。
1987年末，烟台住房储蓄银行正式成立，不久后蚌埠住房储蓄银行获批设立。它们引入德国的住房储蓄制度，本质上是将住房金融视为准公共产品。
这是一次超前的制度探索。在商业银行还不办理个人住房贷款的年代，住房储蓄银行试图构建一种“政策性+互助性”的住房融资体系——居民先储蓄、后贷款，资金封闭运行于住房领域，利率低于市场水平。
然而，这次实验以失败告终。定位始终模糊，政策性银行与商业银行的边界从未厘清。区域性小银行的规模，也无法与全国性商业银行的网络和资金实力抗衡。
更重要的是住房公积金的迅速崛起，凭借强制性、全国统一框架和行政力量，迅速取代了住房储蓄银行的政策性融资职能。
2000年，蚌埠住房储蓄银行被当地城市信用社合并；2003年，烟台住房储蓄银行改制更名为恒丰银行，成为全国第11家股份行，彻底告别了住房储蓄定位。
新中国最早的两家住房储蓄银行，就这样退出了历史舞台。随着中国市场经济的全面崛起，商业化的住房金融迎来黄金时代。
以1998年房改作为起点，到2001年底全国房地产个人贷款达6600多亿元。2003年房地产被确立为支柱产业，2008年“四万亿”之后楼市“起飞”，住房金融进入爆发期，到2022年个人房贷规模直逼40万亿。
值得一提的是2004年成立的中德住房储蓄银行，其始终坚守“先存后贷”德国模式，截至2025年末其个人贷款余额仅294.43亿元，在行业里没什么存在感。
反观德国，住房储蓄制度不仅存活至今，而且深度嵌入社会，每两户德国家庭至少一户参与，贷款利率签约时锁定终身，违约率长期低于0.1%。
这背后，德国住房储蓄银行模式建立在低利率环境、城市化完成、住房需求平稳的基础上；过往中国处于高速城市化时期，需要的是大规模、即时性、杠杆化融资，还要面对利率市场化改革的挑战。
楼市进入新阶段，住房金融随之而变。
03
住房金融新局
值得再三强调的是，这是中央财政第一次直接楔入商业房贷体系。
过去居民房贷是纯粹的商业契约——购房者欠银行的钱，银行承担信用风险。现在中央财政为这笔贷款的一部分利息买单，等于财政直接介入居民的住房负债。
财政贴息与央行降息，看似都是降低购房者的融资成本，实则有着本质区别。
降息是银行让利，成本最终由银行股东承担——其中相当一部分是中央和地方财政本身。财政出了钱，但路径是间接的，而且是以侵蚀银行资本积累能力为代价。
相形之下，贴息是财政直接出钱，银行的实际收益率不受影响。成本承担主体从银行资产负债表转移到了国家财政资产负债表，路径清晰，责任明确。
此外，公积金体系的局限，恰恰反衬出财政贴息的必要性。公积金缴存余额已超10万亿元，但覆盖率不足城镇就业人数的四成，且存在“劫贫济富”的制度缺陷。
而财政贴息不受缴存限制，符合首套、面积、总价条件即可享受，潜在覆盖范围更广。这是对现有政策性住房金融体系的重要补充，甚至可能是超越。
尽管财政贴息政策暂定一年，考虑到银行净息差约束和房地产新模式的长期构建需求，保留并动态优化的可能性不低。
此前在8月底，央行和金融监管总局发文改革房地产信贷管理，建立开发贷款主办银行制度，将个人住房贷款期限延至最长40年。
一个新的住房金融框架正在成型——核心从支持开发商加杠杆转向支持购房者降负担。
这亦是中国特色金融体系的题中之义。
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原标题： 中国住房金融的「转轨时刻」
